Закон от 15 апреля 1998 г подразделяет земли садоводческих, огороднических и дачных объединений по их целевому назначению на три категории.
1) садовый земельный участок — это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений);
2) огородный земельный участок — это участок, предоставляемый гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
3) дачный земельный участок — это участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Как видно, каждый из поименованных земельных участков при общем в основном целевом их назначении (производство сельскохозяйственных культур) имеет существенную специфику в правовом регулировании его использования. И прежде всего по характеру застройки и права регистрации граждан для постоянного проживания в возведенных жилых строениях.
Садовый земельный участок имеет двоякое назначение: используется для выращивания сельскохозяйственных культур и для отдыха граждан, предоставляя им для этого право возведения жилого строения и хозяйственных построек.
Однако основным требованием к владельцам садового участка является его использование для выращивания сельскохозяйственных культур. Если в течение трех лет гражданин не выполняет этой обязанности, то, согласно ст. 284 ГК РФ, земельный участок у него может быть изъят. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Будет ли гражданин возводить на участке жилое или иное строение для отдыха — это его право. Наличие либо отсутствие на садовом участке этих объектов никак не влияет на его правовой режим.
На садовом участке разрешается возведение от легких домиков до капитальных жилых строений без права регистрации проживания в них, поскольку указанные жилые помещения предназначены для временного использования на период отдыха, то соответственно регистрация в них постоянного местожительства их владельцев законом не допускается*(2). Но если садовод имеет на своем участке капитальное жилое строение, отвечающее требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, он вправе переоформить его в качестве жилого дома с приусадебным участком на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ст. 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). В этом случае ограничения в регистрации проживания в жилом доме, расположенном на садовом участке, отпадают. Собственник дома вправе зарегистрировать для постоянного проживания не только самого себя и членов своей семьи, но и других граждан по договору найма жилого помещения или как временных жильцов в соответствии с правилами регистрации по месту пребывания.
Огородный земельный участок предоставляется с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных построек. Такие участки предоставляются гражданам или приобретаются ими из государственных и муниципальных земель в аренду или в срочное пользование для выращивания овощей, картофеля, бахчевых и ягодных культур. При необходимости на этих участках могут возводиться с учетом местных условий временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды. При прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества, возведенные на них постройки подлежат сносу владельцами этих строений или за их счет без возмещения стоимости строений.
Закон от 15 апреля 1998 г. обеспечивает достаточно устойчивые права граждан на пользование огородным участком. Согласно п. 1 ст. 28 Закона, огородникам (равно как садоводам и дачникам), получившим земельные участки из указанных выше земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков.
Поскольку приватизированный огородный земельный участок становится собственностью огородника, то в силу ст. 209 ГК РФ он вправе по своему усмотрению совершать в отношении земельного участка любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Однако, согласно ст. 29 (п. 2) Закона от 15 апреля 1998 г., при совершении сделок с приватизированным огородным участком изменение его целевого назначения и разрешенного использования не допускается.
Дачный земельный участок по своему целевому назначению должен использоваться для обеспечения отдыха граждан и потому предполагает прежде всего строительство жилого дома (с правом проживания в нем).
В отличие от садоводов и огородников выращивание сельскохозяйственных культур является не обязанностью дачника, а лишь его правом.
Поскольку отдых на дачном участке непременно сопряжен с наличием жилого строения, закон (ст. 284 ГК РФ) обязывает владельца участка обеспечить его возведение на отведенной земле. Для этого устанавливается трехлетний срок. Если в течение этого времени земельный участок не используется для соответствующей цели, он может быть изъят у владельца.
Дачный земельный участок, равно как садовый и огородный, может быть также изъят у граждан ввиду его ненадлежащего использования (ст. 285, 286 ГК РФ). Органы государственной власти и местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельного участка в случае если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки.